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Feb 22, 2024

Quanto dovranno scendere i valori degli immobili commerciali per iniziare ad avere un senso?

Mettiamo il settore immobiliare nell’angolo del time-out e il 2023 si prospetta molto migliore di quanto gli esperti avessero profetizzato sei mesi fa*. L’indice S&P 500 è cresciuto del 16%, i licenziamenti sono in calo e la crescita economica è aumentata

Mettiamo il settore immobiliare nell’angolo del time-out e il 2023 si prospetta molto migliore di quanto gli esperti avessero profetizzato sei mesi fa*. L’indice S&P 500 è in rialzo del 16%, i licenziamenti stanno diminuendo e la crescita economica è stata così forte – e l’inflazione così ostinata – che gli osservatori della Fed prevedono altri due cicli di rialzi dei tassi. Ora, la tanto pubblicizzata recessione potrebbe lentamente svanire come una falsa pista.

Gli immobili commerciali sono una storia diversa. Fatta eccezione per le residenze unifamiliari e un'infarinatura di robuste città in tutto il paese, lo sviluppo è DOA. I prezzi restano alti, i costi di costruzione sono costanti, con una leggera tendenza al rialzo e l'aumento dei tassi di interesse ha un duplice effetto negativo: i prestiti sono molto più costosi e i valori di completamento molto più bassi. Tutti gli intervistati per questo pezzo, dalla Carolina del Sud alla California, hanno affermato che stanno con le mani in mano o stanno rallentando i loro progetti, sperando di aprire la strada diversi anni dopo.

Un saggio ha etichettato il 2023 come il nuovo 1993, ricordando come quella malvagia recessione abbia scelto RE come schiacciante. Un altro ha sottolineato che gli istituti di credito che ancora rispondono ai loro telefoni offrono prestiti a condizioni che pochi sani di mente accetterebbero.

Gli sviluppatori che vogliono costruire oggi devono affrontare la realtà: gli inquilini proposti chiedono affitti emaciati, i loro appaltatori tengono duro e i loro finanziatori preferiti semplicemente dicono di no. D’altro canto, i proprietari di immobili esistenti possono ignorare tutte le controindicazioni e far valere il loro valore come sempre. Con la sua divertente predilezione nel dire ad alta voce ciò che gli altri osano solo pensare, Donald Trump una volta dichiarò: “Il mio patrimonio netto fluttua con… anche i miei sentimenti”.

Cerca un buon affare oggi e noterai subito che l'approccio di Trump alla valutazione degli immobili è tutt'altro che unico. I tanti professionisti interpellati su questo punto giurano di non aver ancora visto un vero affare. Tutto o è ancora valutato al suo picco pre-Covid o è più rischioso del BASE jumping. Come sempre, i più ottimisti ritengono che gli accordi siano proprio dietro l’angolo, mentre un investitore astuto ha affermato di vedere segnali di “capitolazione”. Con questo intende dire che alcuni venditori stanno alzando le bandiere bianche, sul punto di riconoscere il calo mozzafiato del valore dei loro asset.

Sulla base dei volumi di vendita a livello nazionale, tuttavia, finora ci sono state ben poche capitolazioni. Un dirigente senior di un'importante società stima che le sue transazioni commerciali siano inferiori di oltre un terzo a livello nazionale, mentre le sue attività in California sono anche peggio, con volumi in calo del 75-80%.

Affinché il mercato immobiliare commerciale possa riprendersi, i tassi di interesse devono tornare ai minimi storici: quanto è probabile? – o ci sarà molta più capitolazione. Quanto? Nel nostro ristretto mondo di centri commerciali ancorati ai supermercati, immagino circa il 20%.

Con poche vendite comparabili a sostegno di tale stima, potresti informarti sulla sua provenienza. Per delega. Un modo per valutare il valore approssimativo degli asset detenuti da privati ​​è controllare le loro controparti quotate in borsa. I privati ​​potrebbero non dover adeguarsi al mercato, ma i pubblici sì. Wall Street ripristina i valori dei 200 fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) quotati in borsa ogni minuto della giornata.

La maggior parte dei REIT è specializzata in un'unica classe di asset, ad esempio gli edifici industriali, alcuni si concentrano anche geograficamente, acquistando solo, ad esempio, appartamenti a New York City. Pertanto, un REIT specializzato in edifici per uffici può fornire un punto di riferimento per la valutazione di un edificio per uffici di proprietà privata.

Se volessi avere un'idea di quanto potrebbe fruttare il tuo supermercato in una vendita ragionevolmente rapida, potresti indagare su un centro commerciale REIT. Sebbene la terminologia finanziaria per il pubblico differisca in qualche modo da quella dei privati, è abbastanza vicina – si pensi allo spagnolo rispetto all'italiano – da poter avere una visione approssimativa del valore. Nel nostro mondo, Phillips Edison [PECO] è un buon indicatore perché possiede solo vendita al dettaglio ancorata ai supermercati. Il prezzo delle azioni di questo REIT oggi suggerisce che i nostri centri, presi nel loro insieme, dovrebbero vendere per un rendimento medio del 7,1%. Ciò, a sua volta, implica che le nostre valutazioni di questi centri sono diminuite di circa il 18% rispetto al periodo pre-Covid. Tieni presente, tuttavia, che i singoli centri verranno venduti a un prezzo notevolmente superiore o inferiore, a seconda delle loro caratteristiche specifiche.